Hier entsteht preiswerter Wohnraum

Neubaugebiet Giselbertstrasse
Tageblatt, 14. November 2020
Karsten Wisser

BUXTEHUDE. Jetzt gibt es die Details zu den Häusern, die im Neubaugebiet Giselbertstraße gebaut werden. Die HBI wird bei Architektur und Vermietung neue Wege einschlagen. 30 Prozent der Wohnfläche sind für Mieter mit geringem Einkommen reserviert.

Die sechs neuen Häuser der HBI stehen für einen Gezeitenwechsel im Wohnungsbau in Buxtehude. Weil die Zahl an preisgünstigen Wohnungen stark rückläufig ist, gibt es bei allen bereits geplanten Wohngebieten für die Investoren die Verpflichtung, mindestens 25 Prozent der Wohnfläche im
sogenannten preisgedämpften Bereich anzubieten. Das heißt, die Mieten sind für 20 Jahre festgelegt und liegen ungefähr 30 Prozent unter dem marktüblichen Mietniveau in der Stadt.

Buxtehude geht auch in der Frage, wer die günstigeren Wohnungen bekommen soll, neue Wege. Es wird einen eigenen Buxtehuder Wohnberechtigungsschein geben. Der ist für Menschen gedacht, die arbeiten, aber damit nur knapp über den Sätzen liegen, die ihnen staatliche Unterstützung sichern. Diese Gruppe, die sogenannte untere Mittelschicht, hat aufgrund des hohen Mietniveaus in der Stadt Probleme, bezahlbare Wohnungen zu finden. Für Menschen, die von staatlichen Transferleistungen profitieren, ist es laut Stadtverwaltung etwas leichter, eine Wohnung zu finden. Die sogenannten „Kosten der Unterkunft“ in Buxtehude sind die höchsten im Landkreis Stade. Mit dem neuen Buxtehuder Wohnberechtigungsschein können sich die Mietinteressenten bei den Vermietern bewerben, wenn entsprechende Wohnungen zur Vermietung anstehen. Im Bauabschnitt der HBI in der Giselbertstraße entstehen 118 Wohnungen, davon sind 36 Wohnungen als „mietpreisgebundene Wohnungen“ in enger Abstimmung konzipiert worden. Städtebauliche Verträge stellen sicher, dass diese Wohnungen nur an Berechtigte vermietet werden. Die HBI-Planung sieht vor, die Wohnungen auf die sechs neuen Stadtvillen zu verteilen. Alle 118 Wohnungen werden gleich ausgestattet.

So wirkt sich die Mietpreisdämpfung aus

Konkret heißt die Mietpreisdämpfung für die zukünftigen Mieter in der Giselbertstraße: In den ersten fünf Jahren muss eine Miete von 7,75 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. In den Jahren sechs bis zehn sind es 8,35 Euro, in den Jahren elf bis fünfzehn dann 9,25 Euro und bis zum Ende der 20 Jahre 10,25 Euro. Analog der heutigen Rechtsprechung kann im Jahr 2042 der Mietpreis erst schrittweise auf Marktniveau gebracht werden. Im Rahmen der derzeit gültigen Rechtsprechung darf eine Mieterhöhung nur in Anlehnung an den Mietspiegel erfolgen, zudem gibt es eine maximale Obergrenze der Erhöhung von 15 Prozent in drei Jahren. De facto gibt es einen Mietpreisvorteil für 30 bis 32 Jahre – im letzten Jahrzehnt mit sinkender Tendenz.

Die große Zahl der Wohnungen kann entstehen, weil unter dem Bau eine Tiefgarage mit 134 Stellplätzen entsteht. Ohne Tiefgarage wären nur 75 Wohnungen und nur 23 mietpreisgebundene Wohnungen entstanden – rund ein Drittel weniger. Das liegt an der hohen Zahl an Pkw-Stellplätzen je Wohnung gemäß niedersächsischer Bauordnung und Vorgaben der Stadt mit insgesamt 1,2 Stellplätzen je Wohnung. Insgesamt werden in den Baugebieten Giselbertstraße, Schützenhofweg, Bahnstraße und Westmoor rund 300 preisgünstige Wohnungen entstehen.

 


Die 36 geplanten preisgünstigen Wohnungen sind über alle sechs Häuser des ersten Bauabschnitts verteilt. Insgesamt entstehen im Neubaugebiet Giselbertstraße 110 Wohnungen in diesem Segment, davon 55 bis 60 durch die HBI. Insgesamt werden bis zu 450 Wohneinheiten im Buxtehuder Westen entstehen. Grafik: HBI/Kbnk-Architekten

 

Bei der Präsentation der Pläne für die Häuser in der Giselbertstraße kritisierte HBI-Geschäftsführer Sven Geertz die aus seiner Sicht mangelhafte Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus in Niedersachsen. Während man in Hamburg auf dem ersten und dem zweiten Förderweg bis zu vier Euro Mietsubvention bekommen könne, beschränke sich das Land Niedersachsen auf zinsverbilligte Kredite der staatlichen N-Bank. Das war für die Investoren für die sechs Häuser im ersten Bauabschnitt so unattraktiv, dass keiner das Angebot nutzen wollte. „Wir haben bei unseren Investoren zuerst Überzeugungsarbeit leisten müssen“, sagte Geertz im städtischen Ausschuss für Stadtentwicklung. Klar ist: Die preisgedämpften Wohnungen reduzieren die Kredite der Investoren.

Ungewöhnliche Form des Gebäudes

Die von Kbnk-Architekten aus Hamburg entworfenen Gebäude und das Konzept mit einer grünen Mitte und freien Sichtachsen sowie die ungewöhnliche Form der Gebäude fanden bei Politik und Verwaltung ungeteilte Zustimmung. Derzeit startet der Hochbau für die neuen Häuser, die Vermietung soll im Sommer 2021 beginnen. Bezugsfertig sind sie im März und April 2022. Übrigens: Die HBI hat keine eigenen Wohnungen im Bestand. Sie baut und verwaltet die Wohnungen für ihre Kunden – inzwischen insgesamt 1770 Wohnungen, davon 750 in Buxtehude, ohne die neuen in der Giselbertstraße.